农地入市的商品房怎么样（农地入市）

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本文目录一览：

• 1、农村“三块地”改革入市怎么入？
• 2、农地入市的商品房有房产证吗
• 3、土地入市后，是不是自己的耕地就可以“随意买卖，随意使用”？
• 4、农地入世什么意思
• 5、农村土地入市，“红利”应该怎么分

农村“三块地”改革入市怎么入？

农村“三块地”改革备受关注。国土资源部牵头的征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项农村土地制度改革试点已经进入攻坚决战期。作为重要改革内容之一，集体经营性建设用地入市试点做了哪些探索？取得哪些成效？遇到什么问题？记者近日进行了调研。

　沉睡的“农地”被唤醒

33个试点共278宗农地入市，土地增效，农民增收

走在浙江德清莫干山的乡间小道上，放眼望去，茂林修竹，流水潺潺。好生态带来好发展，乡村旅游在这里搞得红红火火。

从事酒店行业的赵建龙瞄准商机，谋划在莫干山镇建设高端民宿，然而在土地上卡了壳。“一直找不到合适的地块。有家村办企业倒闭多年，土地一直闲置。但这块地属于集体建设用地，按规定，不能从事非农建设。”赵建龙很无奈。

德清县国土资源局副局长邱芳荣说，当地土地供求矛盾日益尖锐，现有土地规划无法满足经济发展需求，与此同时，大量农村集体经营性建设土地处于“休眠”状态，供需之间隔着制度的藩篱。

苦等两年多，赵建龙迎来转机。2014年底，新一轮农村土地制度改革大幕开启。中央印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，明确提出要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能。作为试点之一，德清县探索集体经营性建设用地入市，建设城乡统一的土地交易市场。

“改革是为了让集体经营性建设用地和国有土地实现同权同价，形成对土地市场的有益补充，催生农业农村发展的新动能。”国土资源部调控和监测司改革协调处处长王爱民说。

2015年8月，莫干山镇集体以协议的方式将土地出让给赵建龙，用途为商服用地，成交价300多万元，这是全国集体经营性建设用地入市的“第一宗”。目前德清县入市宗地102宗，面积达758.45亩，成交额达1.64亿元，农民和集体收益1亿多元。德清县委副书记敖煜新介绍，德清通过探索，“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，实现了常态化运行。

各地试点探索不断。四川成都郫都区推动入市扩容增效，通过土地整治，激活存量，发展旅游产业，实现农民增收，集体经济壮大；湖南浏阳市把花炮退出和土地入市结合，促进产业转型升级。

国土资源部副部长张德霖说，33个试点集体经营性建设用地入市地块共计278宗，推进力度不断加大，大部分试点地区完成摸底调查，制定规范入市行为的相关制度，进行了入市实践。既盘活农村空闲和低效用地，又为农村新产业新业态发展提供了新空间。

农村土地制度改革要在统筹中向纵深推进。张德霖介绍，最初33个试点采取分类改革的方式。由于农村“三块地”联系紧密，从2016年9月开始，三项试点改革统筹推进。比如德清在入市上建立了成熟的规则，同时在征地制度和宅基地制度上也做了有益尝试。下一步要加大统筹推进力度，增强改革整体性和协调性，让“三块地”改革形成共振效应。

　让集体和农民成为入市主体

或成立经济合作社，或由村委会代理入市

“农地”入市，谁来入？这是集体经营性建设用地入市面临的关键问题。

王爱民说，入市主体关系着“谁来分配土地收益”，农村土地制度改革目的是为了让农民分享土地增值收益，让他们成为土地的主人，激发管理、开发土地的热情。

作为全国钢琴生产基地，德清县洛舍镇的产品占全国的1/8，但因为用地受限，不少企业生产环境差。“有的厂房是村里以前养蚕用的平房。我们都不敢领客户来考察，怕他们看到简陋的条件，怀疑钢琴质量。”东衡村一家钢琴厂老板俞旭明说。

众多钢琴厂亟须开拓新空间。东衡村通过集体经营性建设用地入市，建设产业园区。14家钢琴企业成为受让方，平均每亩价格高达21万元。邱芳荣说，“农地”入市后，土地金贵了，因此要合理设置入市主体，把参与权、知情权和决策权赋予集体和农民。

东衡村村支书章顺龙说，村里成立了土地股份合作社，全村3000人全部是股东。刚开始，每股只有500元，通过入市，合作社获得出让金9000万元，每股增厚了60倍。“集体受益后，除固定分红外，其余部分用于扩大再生产，壮大集体经济。”

“为了增加透明度，村里把入市纳入民主管理，对入市前中后的各项事宜全程公开。”章顺龙说。

邱芳荣介绍，德清县结合浙江省的“三权到人（户），权跟人（户）走”的农村产权制度改革，对所有经营性资产量化入股，全县106个村（社区）成立股份经济合作组织，实行工商注册登记，独立核算，自负盈亏，具有独立法人资格，33万农民成为股东。这些合作社具备市场主体资格，成为入市主体。“村民小组所有的土地入市，可以通过委托村股份合作社等代理入市。”

在入市主体设置上，各试点探索了多种形式。为了解决土地分散在不同所有者之间的问题，北京大兴区西红门镇以镇为基本单位，统一规划调整，各个村集体土地统筹入市。成立镇集体联营公司，按照公司法人结构运行，发挥市场主体作用。保证了镇域内各村共享土地收益。

作为欠发达地区，吉林省长春市九台区集体经济组织弱小，当地探索村委会代行集体经济组织职能，与土地使用者签订用地合同，激发村民自治能动性。

王爱民说，入市主体的设置要结合地方实际，尊重农民主体地位，实现让利于民。特别要强化土地入市的民主机制，做到信息公开，决策公正，发挥基层民主作用，保证试点工作稳步推进。

　不仅土地生金，更要金生金

平衡国家、集体和个人的利益，实现集体资产保值增值

如何平衡国家、集体和个人的利益，既能实现所有者利益，又能体现社会公平正义，是农村集体经营性建设用地入市试点的重要任务。

如何分好、用好土地收益？在作为改革试点之一的山西省泽州县，北义城镇南义城村有一块9亩多的闲置土地，原为村办煤站。一家能源公司因建设加油站需要，与村委达成协议，获得40年的土地使用年限，成交价为132万多元。泽州县国土资源局负责人介绍，在国家层面，作为入市主体，南义城村委按照总成交价的20%，向政府交纳土地增值收益调节金。但因村内资金紧张，由能源公司垫付。

在集体和农民层面，这个村以剩余全部地价款作价入股到该企业参与股息分配，公司以每年8%的固定利率，向村委支付股息8万多元，村集体再进行内部分红。

“通过作价入股的方式，村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。企业也从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现共赢。”这位负责人说。

不仅要土地生金，更要金生金。还有不少试点采取“分红+自留发展资金”的模式。广东省佛山市南海区在扣除调节金后，把土地款项的60%作为股份分红，40%作为集体自留资金发展生产。贵州湄潭县规定集体经济组织成员分配不得少于净收益的50%。

王爱民说，集体经济组织应该加强资产管理，利用多种途径，实现集体资产的保值增值，壮大集体经济。防止简单化分钱方式，影响农村发展的内生动力。

不同集体内部如何平衡，是试点探索中发现的新问题。王爱民说，有的因为土地规划，产业园区不在集体所辖范围；有的集体建设用地零散，不具备入市条件。

邱芳荣说，德清县探索不同村集体合作入市模式。“东衡村创业园B区就是采用这种方式，相邻村庄通过复垦，其建设用地在东衡村实现入市，所得收益按照一定比例进行分配。”

“我们鼓励偏远欠发达地区的集体经济组织与集中入市区块的集体经济组织合作，资源共享，共同入市，把土地制度改革和脱贫结合起来，带动农民致富。”邱芳荣说。

张德霖说，要把实现国家、集体和个人利益平衡，作为统筹协调推进改革的关键切入点，维护好各方利益，让农民有更多的获得感，进一步增强改革的整体性、系统性。

农地入市的商品房有房产证吗

没有，农村不是不动产是按宅基地来划分的，是按一户有多少人来划分的。

土地入市后，是不是自己的耕地就可以“随意买卖，随意使用”？

土地入市后，是不是自己的耕地就可以“随意买卖，随意使用”？

我们需要知道的是，并不是所有的土地都可以进入市场。根据法律规定，农村分为“三块地”，即宅基地、公益设施用地和经营性用地，如下图所示。只有集体所有的建设用地才能入市，宅基地和集体所有的公益设施用地不能入市。因此，耕地(包括粮食生产用地、养殖用地、河流滩涂用地)和集体设施用地不能进入市场，也不能随意买卖和使用。

有必要明确集体土地入市的供给方市场主体。在一级市场，是集体经济组织的村民会议或村民代表大会；如果是土地股份合作社，就是它的股东会。只有股东才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们的委托代理人，无权决定某块集体土地是否入市，以防止村支书、村主任等少数人为自己的利益随意出租或转让集体土地。二级市场的主体是集体土地的建设用地或宅基地使用权的所有者。他们只能转让自己依法取得的建设用地或宅基地使用权，不能设定自己的建设用地或宅基地使用权，不能将承包经营权作为建设用地使用权出租或出售。

土地入市有什么好处？这可以大大加快农业产业化的进程。所谓农业产业化，包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等。土地入市后，可以促进这些项目的落地和产业化发展，从而产生效益；住房租赁是为了突破目前商品房市场“见顶”的困局，提供房地产的增量收益。就基层农村而言，土地仍然是拉动当地经济的重要因素。因此，走出村庄，进入农村非农建设用地市场，是基层农村、村集体和相关管理部门的突破口。如果我们突破它，有关各方都可以从中受益。

农地入世什么意思

农地入市目录[隐藏]

背景

浙江试点

土地调控

作用

问题

国土部回应

摘要： 农地入市，全称农村集体建设用地入市，核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。农地入市是房地产界一直热议的话题，2009年11月，有媒体报道称国土资源部拟农地入市抑制内地地价和房价泡沫，官方回应称消息不实。

农地入市难救急

[编辑本段]背景

按土地用途分类，中国的土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。其中，建设用地则包括城市建设用地和农村集体建设用地。在现行《土地管理法》框架下，国有建设用地使用权可自由出让，但集体建设用地不能出让、抵押。

集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。在宅基地方面，此次“征求意见稿”没有根本性突破，依然不能抵押和自由出让。而村庄公共设施和公益事业用地，一般难以交易；真正有望“入市”的主要是“乡镇企业用地”。

按照中共十七届三中全会的精神，农村集体依法获得的集体建设用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流转，并且要求建立城乡统一的建设用地市场。

农地入市模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。业内专家认为，农地入市的好处在于加大了土地供应量，房价会因此下降。而供地的农民会因此获得利益，势必增加农村地区的消费水平，对拉动内需有非常好的推动作用。

[编辑本段]浙江试点

在农村集体建设用地使用制度改革方面，浙江的现行政策是：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。以浙江嘉兴为例，嘉兴农业用地保有率高达86%，但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重，非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

2008年，嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革；率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”，并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”，就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

农地入市具体做法是取消农业户口，把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地，在城镇集中建设新社区安置农民，原村庄复垦为耕地，然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例，姚庄镇户均占有1.163亩，置换出3800亩左右的用地空间；龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间；七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。照此推算，整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

嘉兴市委书记陈德荣表示，宅基地置换后腾空出来的土地，有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方，就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

[编辑本段]土地调控

除了2010年的土地调控新政，值得注意的是浙江省即将展开的农村集体建设用地入市的试点。2009年11月17日，浙江省对外称，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

“农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。”一家知名地产企业内部人士对记者坦承。

戴晓光同时认为，设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。

农地入市

[编辑本段]作用

农地入市自然而然增加了土地的供给，供给增加之后就产生了竞争。一方面是价格下降，另一方面会提高资源配置的效率，能够把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果农地入市的话，对提高土地资源的利用效率、抑制目前高房价是有一定作用的

中国人民大学不动产经济研究中心况伟大教授在接受中国之声采访时说，引入农村集体建设用地就等于在土地市场引入了有效竞争，势必会使土地价格进入合理空间。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，北京城市建设用地仅占全市土地的两成，农村集体所有土地却占到了八成，其中农村集体建设用地也有相当的比例。如果农村集体建设用地入市流转，将在一定程度上缓解北京的高房价。

中央党校研究室副主任周天勇在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示，推广农村集体建设用地入市，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”将是大势所趋。

[编辑本段]问题

农村集体建设用地入市，虽然将缓解目前土地供应紧张的局面，地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益，改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在接受采访时表示，在农村集体建设用地入市的过程中要严格依照相关规定，确保中国18亿亩农业耕地不被占用。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，农地入市也隐藏着很大隐患。农民有可能因为利益的驱动，毫无保留地出让自己的土地，农民一旦花完这些收入，就会一无所有，成为真正的无产者。这会对社会的稳定带来很大的隐患。因此他认为，这个政策的执行需要一个比较长的时间。

农地入市[1][2][3][4]更为重要的是，中国现行征地制度本来就存在诸如征地范围太宽，难以约束政府滥用征地权、集体土地使用权产权模糊，以及对于政府违法征地及侵害农民合法权益的行为缺乏有效制裁救济措施等缺陷，毕竟不能对土地稀缺状况起到根本的缓解作用，所以部分农村集体土地入市依然可能会拍卖出畸高价格，依然会有部分开发商继续囤积土地，从而难对畸高地价与房价起到有效的遏制效用。当前中国各地地价虽然普遍拍出高价，部分地方甚至不断有“刷新纪录”的新“地王”产生，但是如果改革土地出让模式，并非不能对畸高地价与房价起到有效的遏制作用。

[编辑本段]国土部回应

2009年11月23日，国土资源部回应，将推广农村集体建设土地入市调控房价这一消息不属实。国土部新闻处相关负责人员称相关报道不是国土资源部发布的，国土资源部也从来没有做过农地入市的表述。他同时表示国土部正在汇总相关情况，最近将向媒体介绍中国农村土地使用管理的情况。

农村土地入市，“红利”应该怎么分

农地入市，农民应该受益，即农村集体会分得土地入市红利的大头。

农地入市的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于农地入市的商品房怎么样、农地入市的信息别忘了在本站进行查找喔。