尹中立2022最新（尹中立）

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本文目录一览：

• 1、中国征收房地产税，要解决这三大难题
• 2、超30城加强预售资金监管，多地加大力度治理存量烂尾楼
• 3、深房理涉嫌非法集资行为，官方是如何通报的？
• 4、楼市调控“稳”字当头 开发商资金链面临考验
• 5、负利率意味着什么
• 6、IPO被否就“借壳”上市？

中国征收房地产税，要解决这三大难题

作 者丨尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员）

编 辑丨陆跃玲

最近，房地产税又成为舆论关注的焦点问题，起因是5月11日财政部等4部门召开房地产税改革座谈会，此次会议的主要议题是听取部分省市负责人关于房地产税试点的意见。

结合当前部分城市房价出现快速上涨的形势，有人推测房地产税已经箭在弦上。笔者认为，房地产税的实施还面临一系列复杂的难题，欲速则不达。

我国关于房地产税的讨论已经持续了近20年，几乎与城镇住房制度改革的时间一样长。早在2003年的十六届三中全会的文件里就明确提出要征收统一规范的“物业税”，此时的“物业税”与当下讨论的房地产税基本是同一件事。2011年1月根据国务院常务会议的精神，重庆和上海开始实施房产税试点，至今试点工作已经进行了整整十年。在“十三五”规划及今年通过的“十四五”规划里，都明确提出要“推进房地产税立法”。

图/图虫

历经几个五年规划，房地产税仍然停留在试点阶段，可见该项改革之复杂。依笔者之观察，实施房地产税的难点主要有以下几个方面：

首先，征收房地产税涉及的技术条件相当复杂。

征收房地产税需要对房地产信息准确登记与评估，因此，需要全国联网的房地产信息登记系统，这是早期有关房地产税的讨论所面临的重点难题。随着网络基础设施的完善，目前该项条件已经基本具备，在有关部门的努力下，全国主要城市的房地产登记系统已经实现联网。

其次，法理与立法问题。

征收房地产税的法理基础是什么？这是理论上必须要回答的问题。从国外的做法看，土地私有制国家需要强调土地的公有属性是征收房地产税的法理基础。

例如：日本在1990年之前没有征收房地产税，对房地产保有环节基本不征税，只在交易环节征收税收，和我国当前的情况十分类似。为了缓和由于持续多年房价大幅度上涨导致的社会矛盾，日本于1989年末通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是日本出台房地产税以及其他房地产调控政策的出发点。

征收房地产税意味着住房所有者让渡了一部分土地所有权，这是土地私有制国家征收房地产税的法理基础，无论是英美还是欧洲各国均是如此。房地产税成为西方国家地方政府财政收入的主要来源，这些收入主要用于地方公共服务（如学校及社区服务设施建设），因此，房地产税不仅是单纯的经济行为，它与社会治理结构与治理体系紧密联系在一起。

中国的土地属于公有或农村集体所有，因此，不存在私有制国家通过征收房地产税来体现土地的共有属性的问题。房地产开发商购置土地的交易过程中，只购买了土地的一定期限的使用权，居民购买住房的使用年限一般为70年。从理论上来说，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越长其土地价值应该是不断贬值的，无需用征收房地产税的方式来体现公平。这涉及到土地的永久产权问题及土地制度改革，值得研究。

在理顺房地产税的法理问题之后，税收的立法问题同样是一个必经的程序。根据我国立法程序与经验，房地产税的立法程序估计需要数年才能完成，因此需要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

第三，房地产税与金融稳定的关系。

在当前的财政与金融运行中，房地产市场至关重要。从财政的角度看，地方财政对土地出让收入的依赖程度不断增加，土地出让收入占地方政府基金收入的比例高达八成，不仅中西部城市对土地财政高度依赖，东部发达地区同样高度依赖土地财政。金融的健康运行同样是以土地价格稳定为前提的，房地产贷款占银行新增贷款的比例高达30%左右，在非房地产类贷款中，至少一半以上是以房地产作为抵押的，房地产价格的稳定直接影响到金融系统的稳定。

在实体经济运行中，当前的房地产同样扮演着火车头的角色，房地产对GDP的直接贡献是6%左右，但建筑业及钢铁、建材、化工等与房地产直接相关，房地产对GDP的间接贡献应该超过20%。

房地产税的改革属于重大的利益调整，出台房地产税难免对房地产市场形成一定影响，因此，需要慎重评估。

超30城加强预售资金监管，多地加大力度治理存量烂尾楼

一直以来，预售资金对于房地产开发企业而言，就是个“香饽饽”。

作为房地产开发的主要资金来源之一，预售资金能够缓解开发商资金压力，是我国商品房预售制的重要补充，也是政策监管的重要对象。

同时，预售资金更像是一把“双刃剑”。一方面，保证资金专款专用，防止项目“烂尾”的情况发生。另一方面，随着主管部门对预售资金监管的日趋严格，不但加大了房地产企业资金的流动压力，增大了房企资金链断裂的几率，也导致“烂尾”项目发生几率的增加。

就在今年10月份，在江苏省住建厅“政风热线”全媒体直播节目中，连云港海州区巨龙花园小区业主反应，他们购买的商品房长期烂尾，担心钱款会出现被开发商挪用的情况。后经连云港市住建局调查，该项目开发商存在逃脱资金监管行为。

不仅如此，近3个月来，包括长沙、杭州、福州等地住建部门，均通报了相关房企恶意逃避预售资金监管的违规行为。

而近年来，随着房地产调控步入深水区，叠加融资环境萧瑟、销售回款放缓、建筑材料涨价导致成本增加等多重因素的影响下，部分经营不善的房地产企业，甚至包括一些头部企业，都相继出现资金链断裂危机。这也使得违规挪用预售资金的情况时有发生，在增加了企业经营风险的同时，也损害了部分住房消费者的合法权益。

近两年超30城加强预售资金监管

如今，加强、完善预售资金监管的重要性日益突出。

就在央行今年召开的三季度例会上罕见的提及了房地产，强调做到“两个维护”，即：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

同时，近两年也是预售资金监管的高峰期。据中房网不完全统计，今年以来，包括北京、重庆、成都、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或相关补充、修订政策。至此，2020年以来全国已有超过30个城市发力预售资金监管，监管能力得到进一步提升和完善。

11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。根据公告，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。

11月4日，由北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》明确提出，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

这也就意味着，开发商在网签之前，将不能支取首付款、定金等款项。对此，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，预售资金先入账后网签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和成本。一旦严格执行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被压缩。

成都也在日前发布了预售资金监管的相关政策，在以往的基础上进一步完善职能，保证资金优先用于工程建设。此外，天津、哈尔滨等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户，杭州市、山西省也都在今年发布过预售资金监管、保护购房人合法权益的相关政策。根据贝壳研究院此前的一项统计，2020年至今全国主要城市共发布预售资金监管相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次。

值得注意的是，在预售资金监管趋严的环境下，相关纠纷明显减少。据相关数据显示，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降6成。

多地加大力度解决烂尾楼

地方对预售资金的严格监管，是为了防止开发企业将资金挪做他用，从而加大了施工项目“烂尾”的风险。而治理烂尾楼，不光要防“新增”，还要善于化解“存量”。

据了解，今年以来，河北、云南、青海、湖南等地陆续加大力度治理存量烂尾楼。

近日，青海对“已售未交付”楼栋方面，要求房企优先确保今年要交付的项目复工建设，并按时交付。对“未开发用地”部分，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，并将其划入政府指定监管账户，以保障项目竣工。

同样，北京和成都两地也提出，面对重大风险隐患，政府将接管预售资金监管。确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。

《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》指出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。

11月3日，成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区（市）县重点监管，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

据住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个，目前已整改完成94个，2个正在推进解决。

云南省住建厅于7月份召开的《昆明市烂尾楼清理整治工作会商会议》，要求高度重视烂尾楼问题。据一位接近云南省政府的匿名人士表示，烂尾楼问题与民生紧密相关，是各级政府工作的头等大事。

而早些时候，云南省昆明市住建局党组书记、局长陈汉曾表示：“截至目前昆明市梳理入库烂尾项目93个，已完成化解26个，化解率27.95%。烂尾楼项目计划今年化解60%，明年全部化解完。”

4月份，珠海市出台了《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》。发动城市更新协会力量，开启烂尾楼处置的“府院联动”新模式，意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。

事实上，治理“烂尾楼”不光要有完善灵活的监管机制和强劲的化解力，更要有超前意识，从根源上减少风险。今年以来，包括北京、深圳、广州、苏州、济南、杭州等多个城市在集中供地时曾提出，要严查房企购地资金来源。

对房企而言，购地资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，进一步遏制房企冲动拍地，减少部分企业“先拿地再寻求合作”的投机行为。对于市场和消费者而言，此举进一步降低了市场风险，更有利于保证土地市场秩序，促进房地产市场健康发展，维护购房者的合法权益。

深房理涉嫌非法集资行为，官方是如何通报的？

深房理涉嫌非法集资行为

深圳市住房和城乡建设局等七部门印发了《关于查处涉“深房管理”举报事项的通知》。根据通知，关于报告中反映的“深房理论”，以合资、众筹等名义。向不明对象集资购房并承诺返还所得款项，以及涉嫌非法集资行为，由处理非法集资的领导部门会同行业主管部门和监管部门依法查处。

在“房无投机”、“稳房价、稳地价、稳预期”的要求下，从去年开始，随着三条红线、两次集中供地和银行新规的不断出台，行业进入了低速发展的新常态。那么，未来房地产行业的市场情况如何？

深入分析2021年房地产行业发展趋势

中国长期经济增长所依赖的人口红利模式将被逆转，其经济战略将被大幅调整。对于房地产，需要重新审视发展模式。2021年，全国许多城市相继出台调控政策，房地产市场继续坚持“房无投机”的导向，楼市将加速向住宅物业回归。

银行是房地产企业最重要的资金来源之一。

房地产行业将进入一个新的阶段。人口红利和土地红利逐渐消退后，财政红利也会消失。未来，房地产市场有望告别红利下的高增长，进入平稳发展阶段。中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立认为，2021年保持房地产市场整体稳定运行是一件大概率事件，但市场分化可能会继续。

从2020年开始，银行开始调整房地产贷款利率。银行业金融机构与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，是关于在中国银行业监督管理委员会建立房地产贷款集中管理制度的通知。房地产贷款余额有比例限制，央行分五级，但有上限。

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楼市调控“稳”字当头 开发商资金链面临考验

中国金茂近日向平安人寿、新华保险配售股份募资，折射出开发商多路径融资的现状。多位专家表示，与品牌房企不同，中小房企融资难上加难，特别是在下半年楼市调控继续维持差异化调控思路下，政策不会松动，房企融资环境依然趋紧，市场交投可能继续降温，房企资金链将面临考验。

稳 调控继续从严

从开封撤回“取消限售”文件，到苏州限售再次加码，再到呼和浩特开展中介机构自查和整改种种迹象表明，在“房住不炒”基调下，热点城市楼市调控政策将继续保持从严态势。

中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，从政策层面看，下半年整体收紧的走势比较明确。居民杠杆率过高主要体现在贷款买房，且因为房地产贷款有总量控制，事实上还有以消费贷名义贷款实际用于购房的情况存在。因此，为了防止居民债务增长过快，抑制购房需求是必要的政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市调控坚持“一城一策”，三四线城市要避免冷得太快，一二线城市要保持差别化政策，鼓励有效需求和合理需求，抑制投资需求。

李宇嘉认为，房贷政策会偏紧，实施额度控制。同时，中国证券报记者发现，近期房贷利率，特别是热点城市房贷利率有所上调。以苏州为例，目前首套房贷款，苏州各大银行普遍执行基准利率上浮22%的政策。

李宇嘉还表示，房地产企业的融资政策正在收紧。“相对而言，目前融资政策还是更多偏向于龙头房企。例如，目前基本上是龙头房企能进入银行的融资白名单，小房企进不去的。”

淡 销售或稳中下降

尹中立预计，下半年房地产市场销售将呈现稳中有降趋势。

数据显示，1-6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。银河证券26日发布研报预计，7月份销售同比将达到一个低点，之后在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄。

尹中立认为，上半年房地产企业业绩整体维持了去年的增长态势，但下半年房地产业经营将整体走弱。

从上市房企上半年业绩来看，龙头房企普遍实现高增长，保利地产、融创中国等房企业绩预增超过30%。招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，从已公布业绩预告的9家房企来看，市场普遍认为中期业绩超预期。中期业绩增速明显高于全年中枢，会带来两个确定性影响：一是顺势上调全年业绩预测，但上调幅度相对有限。二是上下半年业绩增速“前高后低”。

紧 开发商现金流有压力

多重影响之下，下半年开发商资金链将面临考验。从资金来源来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，在当前融资渠道收紧的情况下，下半年房企资金来源主要是销售回款。如果销售行情不好，不排除房企主动降价的可能。

据银河证券研报统计，2019年一季度，房地产行业总资产规模达107,522.49亿元，同比增长21.62%，行业资产负债率达79.82%，相比于2018年上升0.01个百分点，行业杠杆率维持稳定水平。一季度融资环境宽松，一些房企采取了“高杠杆、高周转、高回报率”的经营策略，追求快速发展容易埋下隐患。

尹中立表示，加速卖房可能是房企获得生存权的首选。同时，如果房企未来到期的债务与能够获得的现金流不匹配，就有可能出现流动性风险。

负利率意味着什么

首先要说的是，一般的商业银行是不可能有真正的负利率的，而有一种所谓的“负利率”，是指通胀率超过普通银行的存款利率，即 CPI（物价指数）上升的速度超过了银行利率，使得将钱存银行的话，钱的实际价值，如购买力越来越小，也就是说，在商业银行中的存款利率实际为负。

比如，中国曾在2010年2月CPI达到2.7%，那时超过了普通商业银行的利率，这就是所谓的进入“负利率时代”。2年后，虽然那时CPI同比上涨3.2%，但那时的商业银行利率超过了3.2%。于是，这种所谓的“负利率时代”结束。

其次，而这个问题所指的“实施负利率”，应该是指那种一国央行对存款实施真正的负利率。一般而言，普通商业银行在央行的存款，是可以获得利息的，但在负利率情况下反而需要支付手续费。也就是说，商业银行将钱存入央行会出现钱越存越少的状况。这种情况说明什么，说明央行不希望商业银行的钱存着，用负利率逼着商业银行积极地向企业放贷，促使实体经济活起来。比如， 2016年1月29日日本央行宣布实行-0.1%的负利率，将从2016年2月16日起执行。这就是最典型的“实施负利率”。

IPO被否就“借壳”上市？

2月23日，证监会官网上发布了《关于IPO被否企业作为标的资产参与上市公司重组交易的相关问题与解答》，表示证监会拟对标的资产曾申报IPO被否决的重组项目加强监管，对于重组上市类交易，企业在IPO被否决后至少应运行3年才可筹划重组上市。

对此，市场普遍认为这对“壳资源”股是一种利空，然而有私募机构却有不一样的解读。有私募机构表示，由于存在3年的时间限制，这将会导致部分质量不足够优质的企业知难而退，取消IPO审核排队或撤回资料，而“借壳”的道路或是优先选择。

IPO被否再“借壳”需3年后

2月23日，证监会发布一则名为《关于IPO被否企业作为标的资产参与上市公司重组交易的相关问题与解答》的公告，明确表示对标的资产曾申报IPO被否决的重组项目将加强监管，主要是企业在IPO被否决后至少应运行3年才可筹划重组上市。

此外证监会还提到，对于不构成重组上市的其他交易，证监会将加强信息披露监管，重点关注IPO被否的具体原因及整改情况、相关财务数据及经营情况与IPO申报时相比是否发生重大变动及原因等情况。这意味着有些企业在IPO被否后，在没有规范整改情况下，带着重大问题想重组出售给上市公司的路也被堵上了。

目前IPO审核排队数量大幅度减少，主要是审核否定率大幅度上升。而据证监会公布的最新数据显示，截至2月22日，证监会受理首发企业438家，其中未过会411家企业中正常待审企业有404家，中止审查企业7家。而今年以来已有22家企业终止IPO排队，延续了2017年四季度以来终止审核企业家数保持高位的常态。2017年全年，终止审核的企业数量为149家，仅2017年12月份就有45家终止审核。

监管层严控IPO被否项目绕道重组问题，一方面是让符合标准的企业可以IPO尽快上市，另一方面让质量不足够优质的企业知难而退，撤回IPO资料或走并购重组道路，既解决“堰塞湖”问题，也提升上市企业质量。

或利好“壳资源”股

对于IPO被否公司在3年内不得借壳上市的要求，长城证券并购部总经理尹中立表示，对于IPO希望不大的企业，可能会走向并购重组的道路。而另外一些IPO被否掉的公司借不了壳，估计会有部分项目将撤掉材料，这些企业对于带病申报也会有所忌惮，IPO不行还不如撤下材料走其他渠道。

此外，尹中立还认为，目前关键还是在于“借壳”标准的掌握程度。一些公司IPO希望不大，但是公司资质还算优质，就可能采用并购重组的方式。目前来看，说明管理层还是鼓励优质企业并购重组，鼓励产业整合。

对于拟IPO公司来说，特别是部分质量不够优质的公司，如果IPO过不了，公司后期资本运作将有3年的时间限制，所以这些公司可能会提前撤销资料及提前退出IPO，另外寻找并购重组的渠道进行间接上市。这对于“壳资源”股，某种角度来说反而是一个利好。

有需求就有市场。

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