杨红旭微博（杨红旭）

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本文目录一览：

• 1、杨红旭 是哪里人?
• 2、取消“认房又认贷”、下调首付比例 多地调整公积金贷款政策 释放什么信号？
• 3、房票重出江湖！郑州或不再推货币安置
• 4、为稳经济促住房消费 9天逾40地出台政策松绑楼市
• 5、厦门市级住房发展规划：新房涨幅每年不超5%
• 6、土地增值税启动立法

杨红旭 是哪里人?

杨红旭，全国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家、地产名博。

中文名

杨红旭

国 籍

中国

职 业

综合研究部部长

单 位

上海易居房地产研究院

取消“认房又认贷”、下调首付比例 多地调整公积金贷款政策 释放什么信号？

券商中国消息，房贷政策松动路径渐明。

继北海下调住房公积金贷款首付，成为今年全国首个降低首付比例的城市后，近日，自贡也调整了公积金贷款政策，放宽住房套数认定标准，取消“认房又认贷”。

业内人士认为，从北海和自贡公积金贷款政策调整来看，房贷首付比例下调的政策，会率先在公积金领域得到体现，预计后续全国其他城市也会积极跟进，商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。

自贡取消“认房又认贷”

1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，内容包括放宽住房套数认定政策；取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制； 对持有天府英才A、B、C卡的高层次人才给予政策支持等。

在放宽住房套数认定政策方面，实行只认贷不认房的认定标准。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。贷款记录以征信报告为准。除此以外为三套房，不予贷款。

该调整政策自2022年1月17日起执行，有效期三年。

政策执行中，普通商品房贷款认定时间以购房合同签订时间为准，再交易房贷款认定时间以公积金中心受委托银行收件时间为准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自贡此次取消“认房又认贷”的规定，成为继北海后全国第二个调整首付比例的城市，具有积极的信号意义。

严跃进进一步指出，根据自贡过去的老政策，对于首套房的认定，必须符合“无房无贷”，即无住房、无公积金贷款记录或未偿清商贷。而根据目前新的政策，首套认定只需要符合“无贷”要求，换句话说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行。类似规定，显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的首付比例认购住房，即从首付40%下调到20%，显然具有非常好的刺激效应。

北海下调公积金贷款首付比例

1月12日，北海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。

《通知》提出，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

对于调整公积金贷款政策的原因，《通知》表示，为落实差异化信贷政策，满足职工改善性住房需求，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展。

“北海明确了降低公积金贷款的首付比例，这是今年全国首个降低首付比例的城市。”严跃进说。

严跃进认为，此次政策可以看出三点信号。第一、此次政策放松主要是为了满足职工改善性住房需求，这也是当前全国又一个支持和鼓励改善型住房的政策，利好二套房和大户型的交易。第二、此次政策的调整主要是指公积金贷款，而商业银行贷款并没有涉及。第三、无论是二套房还是二次贷款，都从过去的6成首付减少为4成首付，客观上明显降低了此类购房者的首付压力。

“类似降低首付的政策，比过去的贷款额度提高、利率下降或者说放款节奏加快更为有效。”严跃进说，因为首付比例下调，客观上使得购房者的购房压力明显下降。此次北海政策具有积极意义，体现了对于改善型购房需求的保障，有助于此类需求后续积极释放。

根据易居研究院中国百城库存报告数据，北海去年年底去库存周期为23.7个月，总体上处于库存去化相对困难的城市。严跃进认为，此类政策有助于提振楼市，是非常典型的鼓励市场交易、积极去库存的政策。

中央多次强调支持合理住房需求

去年12月10日，中央经济工作会上提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”后，住建部、央行、银保监会等多个部门陆续多次强调要支持合理住房需求。

12月26日，住建部部长王蒙徽在接受人民日报记者采访时也表示，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。12月27日，中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会此前也表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。

从多部门的表态来看，合理住房需求既包括刚性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时就表示，今年房贷政策是趋松的，主要是利率下滑、贷款审批流程缩短，估计部分城市可能会出现由“认房又认贷”转为“认房不认贷”，对首次改善需求或者说置换需求，可能会有一个政策放松，这样他们就可以享受首套房的利率和首付比例。

严跃进也指出，从北海和自贡公积金贷款政策调整来看，有三点值得关注。第一、调整的原因和公积金流动性不断趋于宽裕有关，也和当前此类城市激活住房消费等有关。第二、类似调整说明，房贷首付比例下调的政策，会率先在公积金领域得到体现，而后续商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。第三、首付比例下调比贷款利率下调的效应要更大，客观上更容易激活房地产市场的交易行情。

严跃进预计，后续全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款等方面也会有降低首付的动作和表现。

房票重出江湖！郑州或不再推货币安置

处在风口浪尖上的郑州，持续在房地产上推出新政策。

近日，一份落款日期为6月10日的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》（下称“《房票安置办法》”）的文件在网上流传。根据该文件，郑州中心城区的房子被征迁后，被征收人得到的不是货币补偿或回迁房，而是一张房票，凭房票，被征收者可在郑州市内重新购买商品房。

时代财经致电郑州市12345市民热线及郑州东区房管局，相关工作人员均称尚未收到通知，郑州市政府、郑州市房管局官网也未公布该文件。不过，一位不愿具名的知情人士称，上述文件是总统筹，各区还要再出细则。

今年3月，郑州为刺激楼市推出的“十九条”新政中，还曾提出要推行货币化安置，决定实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，招来“重启棚改货币化”“房价又要起飞”的争议。

而三个多月后，货币变成了一张房票。

易居研究院副院长杨红旭发文称，这是新一轮的房地产去库存，只是没有了国家层面的资金支持。

时代财经根据公开数据不完全统计，2017-2021年的五年间，郑州一共销售超过138.6万套新房，其中2018年就销售近40万套，而2021年，郑州的新房销售套数不及2018年一半。贝壳研究院数据显示，截至2021年末，郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月，而近郊商品房库存去化周期为27.5个月，面临较大的去库存压力。

不给房、不给钱，郑州拆迁给房票

所谓“房票安置”，即征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转换为货币，以房票形式出具给被征收人。被征收人可使用房票在全市范围内购买商品房，且不计入家庭限购套数。选择房票安置后，视同放弃回迁房。

此外，被征收人选择房票安置的，征收人要向其支付房票安置政策性奖励和3个月过渡费；奖励金额为安置补偿权益金额的8%，列入房票票面金额，过渡费须以现金方式发放。

值得注意的是，使用房票购房时也有“最低消费标准”，即购房款（包括配套的储藏室、车库等）应不低于房票票面金额的90%。达到该比例且购房后房票还有余额的，被征收人可向征收人申领剩余货币；若购房款未达该比例的，被征收人也可申领剩余货币，但政策性奖励部分不再发放。

也就是说，以房屋补偿权益金额200万元为例，其政策性奖励金8%，即为16万，对应的房票票面金额为216万元。若购房款为房票的90%，即194.4万元，被征收人买新房后还可申领剩余的21.6万元；但若购房款为房票的89%，即192.24万元，被征收人则不享受政策性奖励部分，可申领的余额仅为7.76万元。

根据《房票安置办法》，房票所需房源由自愿参与该工作的房企提供；实施房票安置后，新征收项目原则上不再新建安置房。

杨红旭认为，因地方财力有限，8%的房票安置政策性奖励可能来自参与房票政策的开发商，也就是类似于“挖西墙补东墙”。

郑州房票在业内引起不小震动，不过据时代财经查询，这不是郑州首创。今年4月1日，信阳率先推出房票，奖励金为5%，购房款不得低于房票票面金额的85%。4月下旬，江苏常熟也将拆迁补偿折成补偿及定向房票。6月17日，浙江温州也提出，原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖。

拆迁9年还没建房，村民更希望折成货币

大城市的拆迁曾造就不少“一夜暴富”的财富故事，而房票制度可确保资金不流出当地、不流向别的行业，政府也可借此控制征收补偿安置成本，同时加大楼市库存去化、稳定房地产市场。

而还在苦苦等待回迁的郑州市民对房票不是很欢迎。季霖（化名）对时代财经称，具体各区、各村的房票政策如何还不知道，但自己更希望折成合理的等价货币。

据季霖介绍，自己原来家住郑州市二七区，2013年前后被拆迁，当时的拆迁政策为原地回迁，赔付面积为1：1.2，但因为没有开发商承建，至今全村还没有实现原地回迁。虽然政府还在发放过渡费，但是常常有所拖延。

在人民网“领导留言板”上，不少村民向郑州市市长询问回迁及房票的影响，如2016年完成拆迁的郑州市经开区螺蛭湖村，原计划在2022年5月底完成回迁，但直到目前尚未有动静。已拆迁六年的管城区南曹办事处小湖村村民，也在该网站咨询房票政策是否影响其回迁。

在季霖看来，郑州楼市恢复景气亟需的是市场信心。“郑州楼市有很多遗留问题，比如烂尾楼、库存高等，大家都不敢买新房了。”

据克而瑞统计，截至2021年全年，郑州存在交付问题的套数达25249套，占2021年总成交套数（89103套）的28%，在该项统计涉及的24个重点城市中排名第一。

与此同时，房价也连连下跌。据国家统计局最新数据，2022年5月份，郑州新房房价环比下跌0.1%，二手房房价环比下跌0.5%。而自2021年8月以来，郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌。

成交方面也堪忧。据诸葛找房数据研究中心数据，4月郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%；5月成交4884套，环比上月继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。

今年以来，郑州已多次出台楼市政策提振楼市，如6月15日推出的首套房贷款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、开展全市商品房促销月活动等。

不过，激活市场潜力、提振市场信心，还需时日。

为稳经济促住房消费 9天逾40地出台政策松绑楼市

自中央部署稳经济一揽子措施以来，各地实施方案密集出台，其中多地实施方案中涉及房地产政策。据证券时报记者不完全统计，截至6月9日，有16个省(区、市)出台的稳经济一揽子实施方案中专门提到了房地产政策。6月仅9天就有41地出台了各类稳楼市政策，密集程度远超4月、5月。

业内人士认为，此前一揽子政策已经形成了叠加效应，当前全国房地产环比数据出现了改善的迹象，说明市场总体趋势向好。6月以来，房地产政策更多嵌入到了稳经济一揽子政策中，相关城市已处于政策发酵和消化阶段，房地产市场底部反弹的条件不断成熟，将更好稳定宏观经济大盘。

多省促住房消费稳经济

自5月23日国务院常务会议部署稳经济一揽子措施，在房地产方面提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”以来，多地将促进住房消费作为稳经济的重要措施之一，并在一揽子实施方案中提出购房支持政策。

据证券时报记者不完全统计，截至6月9日，有16个省(区、市)出台的稳经济一揽子实施方案中专门提到了房地产政策，包括降低首付比例、调整首套房贷利率下限、提高公积金贷款额度、发购房补贴、调整二手房交易税等。

备受关注的一线城市中，北京提出，坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期；上海则提出，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

在信贷政策支持方面，青海、河南、贵州、吉林等明确提出降低首付比例，其中，河南明确提出，在不限购城市首次购普通住房商业性贷款首付比例可降至二成。贵州还提出，适当降低购买二套房首付比例。吉林也表示，对有一套房并已结清贷款、再次购买普通住房，按首套房贷政策执行；首次公积金贷款首付比例为二成，首次贷款结清后可再次申请公积金贷款，最低首付比例为三成。新疆则提出，二手房公积金贷款首付比例降至二成。

在房贷利率方面，河北、吉林、新疆均明确提出，对首套房商业性贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。黑龙江也提出，调整首套房商业性贷款利率下限。

另外，贵州、安徽、青海、新疆、浙江均提出提高住房公积金贷款额度。

此外，河南还提出，各地采取发放购房券、购房补贴、契税补贴等方式，支持人才购房落户和城乡居民合理住房需求；四川提出，对引进人才、二孩三孩家庭、农民工等购买商品住房给予适当支持；云南提出，加大对新市民购房支持力度；新疆还调整了二手房交易税，纳税人可自行按交易价格1%或交易价差额20%申报个人所得税。

除了购房支持政策，多地还提出对房企的支持政策。如上海提出，允许延期或分期缴付土地出让价款；优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。河北、安徽、四川、新疆、甘肃均提出支持房企合理贷款需求；吉林、云南、甘肃、新疆、宁夏均提出优化预售资金监管方面的措施。

楼市底部反弹条件不断成熟

实际上，不仅稳经济一揽子实施方案中提出了稳楼市政策，5月以来，各地房地产政策松绑力度、范围、频率已经明显扩大，特别是进入6月，政策松绑的密集程度远超5月。

据证券时报记者不完全统计，仅6月前9天，就有41地出台了各类稳楼市政策，其中，有4地放松限购，有1地暂缓执行限售政策，有6地提出购房补贴，更有27地调整了公积金贷款政策，还有多地降低首付比例和下调首套房贷利率下限。

记者注意到，与以往“标配”的降低首付比例、提高贷款最高限额相比，6月以来出台的公积金贷款新政中，广东的潮州和珠海、湖南邵阳、四川资阳、河北秦皇岛等多地增加了首付提取政策，即支持本人及其直系亲属(配偶、父母、子女)提取公积金用于支付购房首付款或购房款，实行“一人购房全家帮”。

对此，杨红旭接受记者采访时表示，让直系亲属提取公积金支持买房，这是地方公积金政策的创新，为了增强本地居民的购买力，同时让沉淀资金更好地发挥作用。

房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。4月底以来，中央多次在经济相关重要会议上传递出稳地产的重要信号。

对于一系列稳地产政策对稳经济的影响，杨红旭认为，房地产市场复苏后，才会对稳定经济大盘起到作用。从历史经验看，从政策出台到市场反弹，需要半年到一年半的传导过程。但因为这次楼市是近几十年最低迷的一次，就像一个重病人，他的康复需要更长时间。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对证券时报记者表示，本轮楼市政策措施的目的是降成本、提升预期、提高大家的购买力等，对于稳定经济，楼市政策只是一个方面，另一个方面是包括对受疫情影响严重行业在公积金、社保缴纳方面的扶持，还包括对百姓消费方面的扶持力度，如消费券等，这些一揽子措施密集发布以后逐步形成政策叠加的效应，才能让市场真正好转起来。

对于接下来的政策预期，杨红旭认为，楼市政策空间将会变小，因为很多城市限购、限售等方面都已经大幅松绑了，包括公积金政策、房贷政策、购房补贴等，甚至一些地方政府该出的政策基本出完了。未来强二线城市还有空间继续放松，包括房贷首付比例和利率下调等，另外，对于开发商的融资松绑空间还比较大。

李宇嘉进一步指出，此前一揽子政策已经形成了叠加效应，5月热点核心城市楼市成交已经回升，现在属于政策观察期，不再可能大规模出刺激性的政策。在市场从热点城市、从二手房开始反弹的情况下，接下来要观察市场回升的范围会不会扩大，包括非热点城市、新房市场、刚需换房需求等是不是都能够回升。

在严跃进看来，当前全国房地产环比数据出现了改善的迹象，说明市场总体趋势向好。6月以来，房地产政策更多嵌入到了稳经济一揽子政策中，相关城市已处于政策发酵和消化阶段，房地产业底部反弹的基础不断成熟，将更好稳定宏观经济大盘。

厦门市级住房发展规划：新房涨幅每年不超5%

继国家“十四五”规划和2035年远景目标的建议公布后，厦门率先公布了住房发展规划（2021-2025年）公示稿。  

11月16日，厦门住房保障和房屋管理局发布了关于《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）公开征求意见的公告，明确“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务。其中明确提出，保持住房价格总体平稳，新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。

值得注意的是，11月17日，住建部部长王蒙徽撰文解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”时提出，要坚持“房住不炒”定位，稳妥实施房地产长效机制方案，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期。

业内人士认为，“房住不炒”确定性的写进国家的“十四五”规划，稳房价也是各国家相关部门继续坚持的一个目标。作为计划单列市和二线城市，厦门对未来五年的住宅发展方针，基本上可以代表全国一二线城市做法。对于部分二线城市来说，跟进厦门的可能性较大。

厦门明确未来5年房价年度涨幅不超5%  

11月16日，厦门住房保障和房屋管理局发布了关于《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）公开征求意见的公告，明确“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务。

在“十四五”住房发展规划目标部分，公示稿提出，住房消费健康发展。保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。因城施策，引导量力而行、梯度消费，满足刚性和改善性购房需求，推动房地产同实体经济均衡发展，促进市场平稳健康可持续发展。

公示稿同时提出，住房供给结构均衡。新增住房供应总量约38万套，面积2950万平方米。其中，商品住房供应量约12万套，面积1300万平方米，占比约45%；保障性住房供应量约10万套，面积600万平方米，占比约20%；市场化租赁房供应量约10万套（间），面积450万平方米，占比约15%；新建安置房供应量约6万套，面积600万平方米，占比约20%。

值得注意的是，厦门是全国范围内第一个推出住房发展“十四五”规划（公示稿）的城市，并且是首个将房价年度涨幅不超过5%写入规划的城市。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，厦门住房发展规划中有两点引人关注，一点是稳房价，另一点是重保障。其中最重要的是对于房价涨幅实行硬约束。2019年，全国多个热点城市（含厦门）试点制定“一城一策”与长效机制方案，其中就包括房价涨幅不超5%。如今将这一硬指标，延伸至整个“十四五”期间。

杨红旭还指出，厦门之所以敢在“十四五”规划中将5%的硬约束写进去，估计主要是近四年楼市不热，所以感觉未来五年也无妨。但如果换杭州与西安，大概率不敢这么硬核明确不超5%，因为近两年房价涨幅明显超过5%了。

券商中国记者发现，厦门住房发展规划在“十三五”住房发展回顾部分也指出，市场调控日趋完善成效渐显。积极贯彻“房住不炒”定位，从供需两侧多措并举落实调控任务，初步建立房地产市场健康发展的长效机制，市场回归理性，房价保持平稳，投机炒房行为得到有效遏制。近三年房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增长水平，“稳地价、稳房价、稳预期”目标基本实现。

住建部定调未来五年调控方向  

11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，其中，关于房地产调控方面的表述为：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

11月17日，住建部部长王蒙徽撰文解读“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议中提出的“实施城市更新行动”，文章除了指出实施城市更新行动的重要意义和目标任务，还提出要完善住房制度，包括稳妥实施房地产长效机制方案、完善住房保障体系、完善土地出让收入分配机制、改革完善住房公积金制度、提升住房品质等五方面内容。

王蒙徽表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力解决住房结构性供给不足的矛盾，完善住房市场体系和住房保障体系，基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

在稳妥实施房地产长效机制方案方面，王蒙徽表示，因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

杨红旭指出，“房住不炒”确定性的写进国家的“十四五”规划。稳房价也是各国家相关部门继续坚持的一个目标。作为计划单列市和二线城市，厦门对未来五年的住宅发展方针，基本上可以代表全国一二线城市做法。对于部分二线城市来说，跟进厦门的可能性较大。

杨红旭同时指出，2006年以来70城中二线城市总体新房价格指数同比涨幅均值是5.4%，未来五年控制在5%的压力并不大。

土地增值税启动立法

在7月16日由财政部、国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）在当时并未引起很大的舆论声音，但是在经过自媒体报道后，对个人征税方面过度解读，引起一些购房者产生疑问。

多位专家人士表示，土地增值税的征收已经实施多年，且相当成熟，如今条例转法律，本就符合国家税收法定的原则，且征求意见稿中的大部分内容平移了原条例中的内容，只是增加了少部分内容，主要还是面向开发商征收。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

落实税收法定，大部分内容平移原《条例》

相比于土地增值税，房地产税的立法工作不时被提及并时常登上舆论头条，而执行多年的土地增值税则较为低调，如今率先立法，令人多少有点意外。

1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权，财政部于1995年1月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。

财政部和国家税务总局称，《条例》施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

对此，易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地增值税原本就存在，只是需要按国家税收法定的原则，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意见稿。

事实上，财政部在2018年12月27日发布刊登在《求是》杂志上的文章《建立支撑国家治理体系和治理能力现代化的财政制度》显示，税收制度改革取得重大进展，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制度，加快完成在2020年落实税收法定原则的改革任务。

对此，诸葛找房市场研究员姜国君表示，土地增值税从条例上升到法律，最直观的导向是该项税种所涉及的领域具有广泛性和重要性，同时也说明这个领域的发展已经到了需要进一步规范和强化管理的重要阶段。从国土空间规划、新型城镇化建设等重大战略部署来看，土地是最基础的资源供给，因此上升到法律的高度来征管土地增值税是大势所趋，将为建立城乡统一的建设用地市场提供法律保障。

对于《征求意见稿》与此前的《条例》有何区别？杨红旭分析，基本上是平移了原条例中的内容，少量增加了新内容，比如集体房地产。

记者对比发现，在征收对象、税率上均无大的变化。诸如征收对象，均为在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人；在税率上，仍实行四级超率累进税率。但是在征税范围上，在原来的基础上，增加了集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，在业内人士看来，这是一个很大的改革。还有一个新的改变，原来的清算方式采用“应清算”和“可清算”，《征求意见稿》中取消了“可清算”，全部变为“应清算”，在业内人士看来，对于企业拖延缴税的行为将具有强制性。

为集体用地入市铺路，调节金向税收过渡

值得关注的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围。

这一举动令人想到正在审议中的土地管理法修正案草案。其中，集体经营性建设用地入市改革正是修正案草案中的亮点。

在很多业内人士看来，这均是为集体经营性建设用地入市铺平道路。

姜国君就认为，将集体土地使用权出让纳入征税范围，一方面与正在审议的土地管理法修正案草案形成衔接，另外也与目前集体建设用地入市试点取得的成果有关。

早在2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，也称为“三块地”改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

如今，将集体用地使用权的流转纳入到土地增值税范围，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明称其是一个很大的改革。作为“三块地”改革试点的33个城市，土地增值收益执行的是调节金制度，而这个调节金本应该叫税，但此前作为税收的条件还不成熟，现在将调节金转变成税，使得集体土地的流转有法可依。

据悉，此前的2016年，针对“三块地”改革试点的33个城市，制定了《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

不过，上述调节金暂行办法的执行期限截至2017年年底。而《征求意见稿》这一新提法也意味着，农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金正在向税收过渡。

财政部和国家税务总局称，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

为此，包括中国财政科学研究院副研究员施文泼在内的很多业内人士都认为，将集体建设用地纳入征收范围，是顺应土地制度改革允许集体建设用地直接入市，在税收制度上做出的相应调整，目的是通过税费制度的归并，对不同性质土地适用相同的税收制度，促进税收公平。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，农村集体经营性建设用地入市跟国有建设用地不一样，土地买卖以后的收益如何分配的是一个很重要的问题，而土地增值税可以适当地通过减免等方式分配土地交易过程中的收益。

“虽然此前的相关试点给立法提供了论证依据，立法也将为相关性质土地入市铺平道路。但集体土地是否即将规模化入市还要结合相关部署和规划来进行，这点上应区分看待。”姜国君如此表示。

全部“应清算”，企业拖延纳税将受到抑制

2009年5月12日，国家税务局引发《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）。根据《规程》，土地增值税清算受理分为“应清算”和“可清算”，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

在2019年7月16日发布的《征求意见稿》中，对于上述 “应清算”和“可清算”内容合二为一，全部“应清算”。《征求意见稿》指出，房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

有从事企业财务审计工作的人士表示，在“可清算”的条件下，不少企业会出现拖延缴税的情况。

施文泼表示，将“可清算”变为“应清算”，用词更加体现强制性，进一步明确了房地产开发项目征纳双方的税收责任，有利于消除税收漏洞，确保税款应收尽收，也有助于维护双方的权益。另一方面，在清算方式上做了相应调整，也有利于简化清算流程，减轻征纳双方成本和涉税风险。

规范清算流程，封堵税收漏洞，对于纳税不规范的房企来说，必然会受到影响，姜国君表示，土地增值税法征求意见稿对申报纳税及清算环节更具强制性，相比现行条例更加严格、规范，这将一定程度上增加部分房企的资金压力，可以起到抑制房企过度粗放开发、经营灰色空间等作用。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。同时也有助于通过税收杠杆调节市场，引导行业健康发展。

对个人征税？多位业内人士表示“可能性并不大” 

自《征求意见稿》公示后，亦有存在过度解读现象。尤其是对个人征收土地增值税的说法不一。

事实上，《征求意见稿》中对“转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人”这一表述与现行1993年版、1994年执行的土地增值税暂行条例并无差别。

只是现行条例规定“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。而《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土增税” 。相关优惠政策已出现细化，并非一刀切。

无论何种说法，早在1999年，《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中就提出对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。

2008年，由财政部、国家税务总局联合印发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》又规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这项免征的规定一直执行至今。

对于个人一直免征的土地增值税，很多人担心《征求意见稿》出台后，是否不再免征。但在很多业内人士看来，未来征收的可能性并不大。

杨红旭就表示，即便土地增值税《征求意见稿》通过了立法，仍然不会对个人征税。因为在个人转让房产环节，已有了个人所得税，其内涵与土地增值税相似，不应该重复征税。新增税种应是正在立法中的房地产税，即持有环节的税种。

严跃进也认为，房子作为居住功能，税费不会太复杂的，比如房地产税针对哪些房子征收，如何征收等问题一直比较谨慎。此外，土地增值税背后涉及到房屋买卖的价格差，很难断定是房屋升值了还是土地升值了，具有不确定性。因此判断不会征收。

“如果未来确实考虑到土地价值增值，后续房产税会适当减缓或者不征收，这都是可以变通的内容。”严跃进称，如果未来从有征收可能来考虑，确实会影响一些房产背后的增值收益。尤其是涨价而且潜在交易成本比较高的房屋，市场交易会被抑制。

姜国君则认为，结合近一两年热议较多的房地产税立法以及在上海、重庆等地开展的房产税试点工作来看，后期即便对个人房产交易征收土地增值税，也将适用于自住以外的多套房产或超过家庭居住面积部分的交易所得进行交税。所以一般家庭不必过度担心这个问题。

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